Estar al día en la conservación y mantenimiento de las instalaciones de un edificio

Estar al día de las obligaciones que marca la normativa en el ámbito de la conservación, el mantenimiento y el desarrollo de inspecciones reglamentarias de las distintas tipologías de instalaciones existentes en un edificio no es tarea fácil para los usuarios, bien sean propietarios, administradores o arrendatarios que desarrollan su actividad en el mismo.

Y no es fácil por lo extensa y variada que es la normativa y legislación vigente, o, simplemente, por puro desconocimiento lo que lleva a un incumplimiento de esas obligaciones. Con el objetivo de facilitar esa tarea, la Federación Nacional de Empresas de Instalaciones Eléctricas, Telecomunicaciones y Climatización (FENIE) ha desarrollado un documento en el que se recogen los trabajos de mantenimiento e inspección que, reglamentariamente, deben ser llevados a cabo en las instalaciones eléctricas, de telecomunicaciones y de climatización.

Un plan de mantenimiento que es interesante también para el instalador profesional y las empresas mantenedoras de cara a establecer una “hoja de ruta” junto con sus clientes para llevar a cabo estos trabajos.

Operaciones que, tal como señala el documento, además de obligatorias no hay que olvidar que “son fundamentales para garantizar el mantenimiento y la conservación adecuada de un edificio y de sus instalaciones”, lo que, además de alargar su vida útil, “evitará problemas e incidencias indeseadas y garantizará la seguridad, así como una mayor eficiencia energética, el confort y la salubridad de los usuarios, al encontrarse periódicamente sometidos a trabajos de revisión y optimización”.

Recopiladas en un único documento

Dar a conocer entre los clientes/usuarios finales las labores de mantenimiento e inspección obligatorias y necesarias en un edificio, local o vivienda unifamiliar mejorará la seguridad de sus hogares/negocios. Y recopilar todas esas actuaciones en un solo documento facilitará, señalan desde FENIE, “la labor de los profesionales que desarrollan los libros del edificio para que lo puedan incorporar dentro del plan de mantenimiento del edificio y sus instalaciones.

Para lograr la mayor difusión posible y alcanzar a los interlocutores adecuados, la Federación ha facilitado el documento al Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (MITMA), al Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas (CGCAFE) para que llegue al colectivo de administradores de fincas y, además, al Consejo Superior de Colegios de Arquitectos (CSCAE) y al Consejo General de la Arquitectura Técnica (CGATE), como representantes de arquitectos y arquitectos técnicos, respectivamente, “que han participado en la iniciativa de FENIE, ya han difundido el documento entre los colectivos”.

Estructura del documento

El documento (que se puede descargar a través de este enlace) cuenta con 26 páginas y está estructurado en tres apartados: Instalaciones Eléctricas del edificio; Instalaciones Térmicas del edificio; e Instalaciones de Telecomunicaciones del edificio.

Cada uno de los tres apartados cuenta con dos partes similares (en cada uno con las características propias) que desarrollan las “Operaciones de Conservación y Mantenimiento” de la instalación correspondientes, así como las “Inspecciones Reglamentarias de ámbito periódico”. Los apartados de Instalaciones Eléctricas e Instalaciones Térmicas cuentan además con una tercera parte denominada “Otros puntos a tener en cuenta por parte de los titulares/usuarios”.

A modo de ejemplo, el apartado dedicado a las Instalaciones Térmicas del Edificio comienza con la normativa vigente relativa a estas instalaciones y las operaciones de mantenimiento y periodicidades que se establecen (ITE 3 del RITE) en función de su tipología, equipos, potencia útil y uso al que se destinan.

Se continúa con las particularidades que deben tener en cuenta los usuarios a la hora de contratar a las empresas mantenedoras que lleven a cabo las operaciones de mantenimiento (como la de suscribir un contrato de mantenimiento con una empresa habilitada para las instalaciones de mayor potencia).

Del mismo modo, las principales operaciones de mantenimiento preventivo (tanto en instalaciones de calefacción y ACS como en instalaciones de climatización, tanto aquellas que no superan los 70 kW de potencia útil como las que sí) que como mínimo deberá llevar a cabo la empresa mantenedora en base a las indicaciones del manual de uso y mantenimiento, las particularidades de la instalación y su criterio profesional: periodicidad, sujeto encargado de realizarlo, puntos a tener en cuenta en la planificación de operaciones.

Apoyo para titulares/usuarios

En la parte denominada como “Otros puntos a tener en cuenta por parte de los titulares/usuarios”, con la que cuentan los apartados de Instalaciones de Electricidad e Instalaciones Térmicas del Edificio, se añaden consejos, recomendaciones y obligaciones para que tengan en cuenta los titulares/usuarios. En el caso, por ejemplo, de las Instalaciones Térmicas se mencionan las siguientes:

– En función de la tipología de instalación de la que disponga, es recomendable que semanalmente el usuario compruebe el estado del almacenamiento del biocombustible sólido, realice un control visual de la caldera y en el caso de instalaciones de energía solar térmica, revise el estado de los captadores solares, su estructura y sus apoyos.

– El titular o usuario de las instalaciones térmicas es responsable del cumplimiento del Reglamento de Instalaciones Térmicas en los Edificios desde el momento en que se realiza la recepción provisional de la instalación.

– Las instalaciones térmicas se utilizarán adecuadamente, de conformidad con las instrucciones de uso contenidas en el “Manual de Uso y Mantenimiento” de la instalación térmica, absteniéndose de hacer un uso incompatible con el previsto.

– Se pondrá en conocimiento del responsable de mantenimiento cualquier anomalía que se observe en el funcionamiento normal de las instalaciones térmicas.

– Mantener las características originales de las instalaciones. Si son necesarias reformas, éstas deben ser efectuadas por empresas habilitadas para ello de acuerdo con lo prescrito por el RITE.

– El titular de la instalación será responsable de que se realicen las siguientes acciones: mantenimiento de la instalación térmica por una empresa mantenedora habilitada; las inspecciones obligatorias; la conservación de la documentación de todas las actuaciones, ya sean de mantenimiento, reparación, reforma o inspecciones realizadas en la instalación térmica o sus equipos, consignándolas en el Libro del Edificio, cuando el mismo exista; la existencia del registro de operaciones y mantenimiento, que deberá estar a disposición de las autoridades competentes que así lo exijan. El registro de una operación se deberá conservar al menos durante cinco años, contados a partir de la fecha de ejecución de la correspondiente operación de mantenimiento.